SOKA-Beitragspflicht und Immobilienverwaltung?
GmbH zur Immobilienverwaltung als SOKA-pflichtiger Baugewerbebetrieb
Ein neueres Urteil des Bundesarbeitsgerichts zeigt, wie schnell Gesellschaften, die sich mit Verwaltung und Vermietung eigener Immobilien befassen, von der Sozialkasse des Baugewerbes (SOKA-Bau) als Beitragszahler „akquiriert“ werden.
Das kann selbst dann geschehen, wenn die Immobilienverwaltung …
- nur eigenes Immobilienvermögen verwaltet,
- nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist,
- nicht am Markt auftritt,
- keine Gewerbesteuer zahlt,
- vorwiegend Angestellte beschäftigt und die gewerblichen Arbeitnehmer (Arbeiter) nur Hausmeister- und Reparaturarbeiten ausführen.
Trotzdem kann eine solche Immobilienverwaltung im tarifrechtlichen Sinn gewerblich sein. Damit erfüllt sie eine Grundvoraussetzung für die Beitragspflicht zur SOKA-Bau. Gesellschaften, die zur Vermietung und Verwaltung von Immobilien gegründet wurden, tun gut daran, wenn sie ihr eigenes „Sozialkassen-Risiko“ von einem Experten für Sozialkassenrecht einschätzen lassen und die Möglichkeiten zur Abwehr einer drohenden Beitragspflicht ausloten.
Der Fall: Mahnbescheid der SOKA-Bau an eine Immobilienverwaltungs-GmbH
Eine Karlsruher Eigentümerin hatte eine GmbH gegründet, die sich um die Verwaltung und Vermietung ihrer Immobilien vorwiegend im Osten Deutschlands kümmerte. Die Frau war Geschäftsführerin und alleinige Gesellschafterin. Neben zwei Angestellten wurden ein bis zwei gewerbliche Arbeitnehmer beschäftigt.
Nach einer Kontrolle des Hauptzollamts wurde die SOKA auf sie aufmerksam und klagte auf Beitragszahlung. Die GmbH wehrte sich. Ihr Argument: Da sie nur das Immobilieneigentum ihrer Gesellschafterin verwalte, handle es sich um private Vermögensverwaltung und um keinen gewerblichen Betrieb. Unternehmenszweck sei die Vermietung der Wohn- und Geschäftsräume.
Außerdem hätten sich die Angestellten um Facility Management und die Immobilienbewirtschaftung gekümmert. Die gewerblichen Arbeitnehmer seien Hausmeister und hätten keine baugewerbliche Tätigkeit ausgeübt.
Bundesarbeitsgericht: Gewinnerzielungsabsicht ist nicht entscheidend
Die GmbH hatte weder vor dem Arbeitsgericht in Wiesbaden (dem Sitz der Sozialkasse) noch beim Hessischen Landesarbeitsgericht in Frankfurt am Main Erfolg. Schließlich blieb auch noch ihre Revision zum Bundesarbeitsgericht in Erfurt erfolglos.
Im Kern ging es vor allem um die Frage, ob ein Gewerbebetrieb im Sinne des Tarifrechts vorlag. Nur bei Gewerbebetrieben hat die SOKA Anspruch auf Beiträge. Allerdings ist seit langem umstritten, wie dieser „unbestimmte Rechtsbegriff“ auszulegen ist. Nun hat das BAG seine Sichtweise klargestellt.
Für die BAG-Richter war es unerheblich, ob die Immobilienverwaltung auf das Erzielen von Gewinnen ausgerichtet war – zumindest sieht das oberste deutsche Arbeitsgericht darin kein notwendiges Kriterium für einen Gewerbebetrieb mehr. Dass das Unternehmen nicht am Markt auftrat, war ebenfalls ohne Belang. Auch die Gewerblichkeit im steuerlichen Sinn war für das BAG nicht entscheidend.
Betriebswirtschaftliche Organisation zählt – und das Maß der Wertschöpfung
Stattdessen liegt für das Bundesarbeitsgericht dann ein Gewerbebetrieb zur Verwaltung der eigenen Immobilien vor, wenn das Gesamtbild den „allgemeinen Vorstellungen von einem planmäßigen (Bau-)Geschäftsbetrieb“ entspricht und „eine professionelle Führung nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen“ aufweist. Die GmbH war ein planmäßiger Geschäftsbetrieb mit eigenem Büro und eigener Organisation und somit für das BAG gewerblich.
Die fehlende Gewinnerzielungsabsicht der Gesellschaft änderte daran nichts. Es genügte den Richtern, dass die GmbH auf Wertschöpfung in Bezug auf das Immobilieneigentum der Alleingesellschafterin ausgerichtet war, und zwar „in einem das Private übersteigenden Maß“.
Nicht-bauliche „Hausmeisterarbeiten“ müssen nachgewiesen werden
SOKA-Beitragspflicht besteht nur für Betriebe, bei denen mehr als 50 Prozent der betrieblichen Gesamtarbeitszeit auf bauliche Tätigkeiten im Sinne des VTV entfallen. Doch auch dieser Punkt rettete die GmbH nicht vor der Beitragspflicht.
Die SOKA hatte unter Bezug auf eine ältere Zeugenaussage angeführt, die Arbeiter hätten Wandbekleidungen und Decken montiert, Maurer- und Trockenbauarbeiten ausgeführt, Fenster eingebaut und Fliesen verlegt. Die GmbH versäumt es, anhand von Arbeitszeit-Aufstellungen nachzuweisen, dass die Arbeiter wie von ihr ausgesagt tatsächlich nur nicht-bauliche Hausmeisterarbeiten übernahmen.
Auch bei den Angestellten ging das BAG von der Möglichkeit aus, diese seien mit der Betreuung der Hausmeister befasst gewesen und hätten damit SOKA-pflichtige „Zusammenhangstätigkeiten“ erbracht. Für die Angestellten hätte die Gesellschaft die Arbeitszeitanteile ebenfalls im Einzelnen nachweisen müssen, um diese Vermutung zu entkräften.
Wer seinen Immobilienbesitz selbst verwaltet, sollte an die Sozialkasse denken
Das Urteil nimmt zwar „Personen und Unternehmen, die für ihren eigenen Bedarf bauen oder ein Gebäude sanieren lassen und auf diese Weise ihr Kapital anlegen“, ausdrücklich von der Sozialkassenpflicht aus. Aber Vorsicht ist geboten, sobald die Verwaltung der eigenen Immobilien die Form eines halbwegs professionell aufgestellten Betriebs annimmt, mit einem eigenen Büro, eigener Ausstattung und gewerblichen Arbeitnehmern, die sich zum Beispiel um Reparaturen kümmern.
In diesem Fall kann die Sozialkasse gemäß der neuen Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts schnell mit Beitragsforderungen anklopfen. Oft wird sie zunächst nur um Informationen bitten. Aber eine voreilige Selbstauskunft ist bereits ein großer Schritt zur Beitragspflicht. Oft können mißverständliche Angaben nicht mehr korrigiert werden!
Besser ist es, sich direkt an Rechtsanwalt Dr. Meides und die MEIDES Rechtsanwaltsgesellschaft in Frankfurt zu wenden. Dr. Meides ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und seit langer Zeit auf Sozialkassenrecht spezialisiert. Er kann Sie zu Ihren Optionen beraten, um Beitragsforderungen abzuwehren oder durch rechtzeitige Maßnahmen von vornherein auszuschließen. Sie erreichen die Meides Rechtsanwaltsgesellschaft durch eine E-Mail an Rechtsanwalt Dr. Meides.
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